Nell'ipotesi in cui il conduttore sia inadempiente nel pagamento del canone di locazione e/o degli oneri condominiali, la raccomandazione è che il locatore si attivi quanto prima per ottenere la liberazione dell'immobile.

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Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario alternativo al rito ordinario delle locazioni che permette al locatore di ottenere il rilascio e la riconsegna dell'immobile da parte del conduttore in tempi più brevi.

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I presupposti per poter procedere sono due:

1) contratto di locazione registrato

2) mancato pagamento del canone di locazione.

 

Ove si tratti di locazione di immobile ad uso abitativo la morosità scatta decorsi 20 giorni dalla scadenza del termine di pagamento pattuito per il pagamento del canone o,  nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori, quando l' importo superi due mensilità di canone.

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Ove invece si tratti di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo l'inadempimento dovrà essere di non scarsa importanza secondo una valutazione da farsi nel caso concreto ( ad ogni buon conto si ritiene sufficiente, per poter agire in giudizio, il mancato pagamento di 2/3 mensilità del canone).

 

PROCEDIMENTO

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Il legale invia lettera di diffida al conduttore moroso a mezzo raccomandata a/r o Posta Elettronica Certificata con la quale sollecita il pagamento dei canoni scaduti entro un termine assegnato, pena il ricorso alla competente Autorità Giudiziaria.

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Ove alla diffida non segua il pagamento richiesto, il legale introdurrà l'azione di sfratto per morosità presso il Tribunale competente per territorio ( Tribunale del luogo ove è posto l'immobile ) a mezzo “ Atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida”, pertanto citando in giudizio il conduttore con invito a presentarsi all'udienza all'uopo fissata.

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Alla predetta udienza possono verificarsi le seguenti ipotesi:

a) il conduttore si presenta e fa opposizione. Il Giudice potrà pertanto rinviare ad un processo ordinario l'esame delle motivazioni fondanti l'opposizione e decidere o meno se emettere subito a favore locatore ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile.

b) il conduttore si presenta e salda la morosità. Lo sfratto non sarà convalidato essendo   venuta meno la morosità.

c) il conduttore si presenta e chiede gli venga concesso il c.d. “termine di grazia” ( possibile solo nel caso di locazioni ad uso abitativo ), un termine non superiore a 90 giorni per poter provvedere al saldo dei canoni arretrati sino al dì del pagamento, degli interessi maturati e delle spese legali sostenute dal locatore. Il Giudice rinvierà pertanto ad altra udienza da tenersi non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine di grazia. Ove a detta udienza il locatore dichiari che la morosità persiste, lo sfratto verrà convalidato.

d) il conduttore si presenta ma non chiede il termine di grazia né fa opposizione. Lo sfratto verrà convalidato.

e) il conduttore non si presenta. Lo sfratto verrà convalidato.

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L'ordinanza di convalida dello sfratto indicherà anche il termine entro il quale l'immobile dovrà essere rilasciato dal conduttore.

Essa costituisce titolo esecutivo per cui, ove il conduttore non provveda al rilascio entro il suddetto termine, il locatore, previa notifica dell'atto di precetto con il quale viene concesso un ultimo termine ( 10 giorni dalla notifica ) entro il quale provvedere alla riconsegna,  potrà procedersi con la “ significazione di sfratto “ e quindi all'intervento dell'Ufficiale Giudiziario ( ed ove necessario della forza pubblica ) per l'esecuzione dello sfratto e la reimmissione del locatore nel possesso dell'immobile.

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Circa i canoni impagati sino alla riconsegna dell'immobile potrà procedersi al recupero a mezzo Decreto Ingiuntivo.